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退与进:死守一亩三分地,还是闯出一片天?

搬迁,是一座城市的风向标。每一次搬迁背后,既是一次博弈,也暗含着一次交换。城市想从中交换到空间,商户想通过外迁获取发展机遇,而市民则希望换来幸福生活。老旧市场外迁,是每一座城市发展进程中绕不开的坎儿。将大型批发市场外迁,进而打造一个全新的专业市场集聚地,以更好地解决商户的经营和发展,成为现如今城市发展的必经之路


4月25日至26日,市五届人大常委会第十五次会议听取和审议了市政府关于《十堰市百二河生态修复工程规划设计方案》、《十堰市城市总体规划(2011—2030年)》的说明。会议提出,百二河生态修复工程规划设计范围南起百二河水库,北至神定河农产品中心批发市场,东临沿河路、河北路,西至朝阳路。区域内包含毛巾厂拆迁区域、上湾片区拆迁退岸30米范围、东升小区拆迁范围、十堰水务公司及其周边建筑拆迁范围、广东路片区拆迁范围,规划面积约为53公顷。在需拆迁的范围中,就包括较为有名的三堰小商品市场和神定河农产品中心等。


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作为鄂西北的交通要塞,这里向来都是物流、人流的集散之地。随着城市喊出了“打造十堰城市主轴,建成舒适便捷的15分钟休闲生活圈”后,十堰批发出城的趋势已经愈发明显,而老旧市场的拆迁也已是“大势所趋”。




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△城市专业市场区位图


中国大型综合性专业市场发展到今天,已经不再像以前那样轻松地“坐着收钱”,那批发商和专业市场的发展之路又该走向何方?


现状 | 布局混乱、遍地开花、无序竞争



随着城市的快速发展,很多先天规划不足的老旧批发市场已被包裹进城区。城市中心区的每一个批发市场周边,都伴随着各种乱象,“大城市病”日益严重,弊端也逐渐显现。

 

第一,商户自身原因和城市发展不断进步。一方面,是由于生意扩大,老市场不能满足其硬件和软件设施需求而主动退出;另一方面,则源于城市升级改造过程中的被动拆迁转移。


第二,业态混乱。由于很多专业市场都是自发形成的,存在遍地开花、无序竞争现象,造成资源的极大浪费,难以形成在区域内具有影响力和竞争力的专业市场。货物无序摆放,业态混乱、商品质量参差不齐,这也是大多数人对老旧市场的直观印象。


第三,安全隐患。大多数老旧专业市场的消防建设管理不规范,经营、仓储和居住“三合一”现象普遍存在,一旦发生消防安全事故,消防车辆根本无法及时到达,经营者和消费者的生命财产安全都得不到保障。

 

第四,影响市容。老旧市场大多位于中心城区主干道两侧,建设年代久远,市场设施陈旧,周边无规范停车场所、各种车辆随意摆放,占道经营严重,影响了城市形象。

 

第五,交通物流问题。市场与外界的商品往来主要依靠公路物流,由于一些老旧市场全部位于中心城区,距离高速路口较远,导致这些市场进发货极不方便,商户运营成本增加,严重影响市场的辐射范围。

 

第六,交易方式落后,信息化程度低。受到信息技术发展和互联网的冲击,老旧市场原有的功能优势受到了极大挑战。原始的商业模式缺乏与信息、物流、展览等相关行业的对接,明显落后于现代经济发展的步伐。

 

这些问题是在城市发展进程中遗留下来的,形成是必然,解决也是必然。商户不能从破旧拥挤和设施落后、管理粗放的老旧市场获得持续发展的空间,整合外迁,势在必行。



出路 | 关闭外迁、改造提升、转型发展


老旧市场之所以依然继续存在,有其特殊的历史原因和现实问题,很多城市一般采用关闭外迁、改造提升、转型发展等三类调迁改造方式,来发展现代商贸物流产业

上海从2016年开始,陆续将几十家专业市场外迁,所有建材市场3年内全部迁移。上海九星市场全部拆除后,将建高档商务住宅区。上海佳景佳建材区、居年家具市场、砖桥建材批发市场、恒大建材市场、万家月建材市场、北际建材市场等也陆续外迁。

但老旧市场外迁升级并不是一蹴而就的事情,而是涉及规划、交通、配套和承接等一系列问题的系统工程,特别是承接问题,必须有一个政府扶持、规划先进、配套齐全的新型平台来承接老旧市场的外迁,让商户们在外迁过程中看到新平台的发展前景,让采购商和市民看到新平台的吸引力。

外迁?往哪儿迁?环境又将如何?谁来承接如此多的批发市场?如何保证批发市场外迁后人流物流能够得到更好的聚集?一个新的市场从建立到繁荣都需要一定的培育期,如何保证在培育期内商户的盈利问题?这些都是该考虑的问题,也是每一个商户所担心的问题。市场外迁任务艰巨,稍有不慎便会对整个市场造成巨大的影响。


整合外迁,需要加快规划出台步伐

对于专业市场规划,群众和经营商户都有着很高的期盼。一些老旧专业市场的商户表示,他们迫切地需要政府对专业市场有一个清晰的规划。哪里可以做?哪里在多长时间内要搬迁?新市场规划在哪里?新市场的定位是什么?有了这样的规划,商户们就可以安心选择市场,踏踏实实做生意。


整合外迁,需要行动计划和配套政策

专业市场整合外迁工作是一个系统工程,需要考虑整体商业网点规划和专业市场规划,再结合城区专业市场的实际情况,商户应该先有一个明确的行动计划。有了明确的行动计划,不管是辖区政府还是经营者,都有了下一步工作目标,而不会无所适从。


整合外迁,需要有好的承接地

市场外迁不等于市场拆迁,拆是拆除,迁是为了更好地发展。专业市场的整合外迁,不仅是硬件的升级,也是产业综合水平的提升,是为了实现“腾笼换鸟”式的发展。因此,专业市场整合外迁承接地选择至关重要,要综合考虑承接转移园区的建设情况,优先选择具有完善的物流、电商等平台以及健全的市政配套设施的区域。


“一个成熟的城市,一定是城中是商场,城外是市场。”比如北京,过去城中市场很多,后来都搬迁了,原址改造升级,腾出很多发展空间。外迁新址更会带动当地人流、物流、资金流聚集,相当于开发新区,拓展城市发展空间。


不论是搬迁还是改造,这些老旧市场肯定会被一个更规范化、更专业化的批发市场所取代,一切只是时间问题而已。

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